“我们做生意的最终目的不是完成交易，而是把它当成一辈子最重要的事来做。”
以智慧停车为主要方向的停车场建设，在致力于解决广大群众“停车难”问题的同时，也正成为前景可观的消费投资点。
7月30日，中共中央政治局召开会议，明确要求稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。
这是“城市停车场”首次被写入中央政治局会议的议程中，意味着这项在大多数人眼中看似小众的产业已经得到顶层政策的支持。
事实上，随着中国近年经济高速发展以及居民消费水平提升，汽车作为家庭的重要资产，保有量不断攀升。公安部数据显示，截至2019年6月，中国汽车保有量已达到2.5亿辆。
但在享受汽车带来便捷的同时，庞大的停车缺口却成为了车主们新的烦恼。据了解，目前中国城市汽车与停车位的平均比例约为1︰0.8，远低于发达国家的1︰1.3。
如何挖掘更多的停车资产，创造卓越的停车体验，是值得社会思考的一大问题，也是阳光海天自2006年成立以来不断探索、提升的方向。
从最初的规划设计、施工、运营到如今的资产管理、大数据，阳光海天用十三年的时间精心细磨，打造出一套完善的停车资产管理解决方案和覆盖全产业链的专业停车服务。
“我们做生意的最终目的不是完成交易，而是把它当成一辈子最重要的事来做。”在1月份的工作年会上，阳光海天停车产业集团总裁江沁园曾如此描述阳光海天对停车事业的执着以及期盼。
公开资料显示，江沁园先后任职宝洁、贝恩公司、阳光100集团，在房地产管理、投资咨询、以及市场营销领域有着超过25年的从业经验。最后他一头扎进停车事业中，或许是看到了这个行业存在着的巨大空间。
在11月15日的观点商业年会上，我们见到了这位儒雅的企业管理者，并与他进行了一场深入的对话。这一次，我们听到了江沁园对停车产业更为理性及多元的看法。
进击：亿万停车蓝海
阳光海天诞生于2006年，地点是北京的地下室。那时候，从对外经贸大学毕业两年的闫亮联合大学同学，一起将创业的方向瞄向了停车产业，十三年后成就了全国最大的停车管理公司。
江沁园透露，目前阳光海天在全国拥有25万个车位，市场份额占据国内第一，并远远将其他竞争者抛在身后，“第二名连5万个车位都没有”。
未来5年，阳光海天为自己定下了100万个车位的目标。但江沁园指出，就算阳光海天5年实现了100万个车位，也只占整个存量市场的1%。“我们虽然是国内最大的，但是整体规模还是小。”
事实上，如果把西方发达国家的停车产业比如成熟稳健的中年人，那么国内就只能算是刚刚学会走路的孩童。相关报告指出，美国被称为“装在轮子上的国家”，停车产业收入近百十亿美元，每年提供约5万个就业岗位。
江沁园指出，在国内目前为止不算新增的车位数，停车产业领域能覆盖接近1亿个车位。而从整体发展来看，还没有太多的大公司介入到这个领域，因此是一个不折不扣的蓝海。
蓝海意味着商机。看到商机，快速切入，占领消费心智，这是被无数企业奉为圭臬的商业理念。但与此同时，蓝海也意味着市场尚未成熟，投身于其中的掘金者还需要投入大量的资金，去开拓市场，建立规模。
在停车行业深耕13年，阳光海天精通运营上的各种门道，每个项目都能够以较低的成本迅速完成。但停车资产首先是资产，需要不断投入，加上要迈开脚步发展，阳光海天对资金确实有着极大的需求。
“我们5年之内计划可能要使用的资金量将会达到600亿左右。”江沁园毫不讳言，从股本金到夹层融资，到各种各样的债券，不断发展的阳光海天需要不同层级的资金来匹配，而这也是整个行业不得不去面对的挑战。
观点地产新媒体了解到，2017年末，阳光海天曾获得由华平投资领投、红星美凯龙跟投的15亿元资金。2018年，其携手蚂蚁金服共同入股下属企业“停简单”，并与海航集团、中民投等共同成立了停车产业基金。江沁园强调，阳光海天一直以来都做融资，从来没有中断过。
其实对任何企业来讲，打通资本渠道最为理想的方向便是上市。按照江沁园的说法，以阳光海天现有的规模，现在就能实现上市，但并不是最好的时机。
“我们还是希望把企业规模做得更大一些，这样能够得到一个独角兽的地位，到时候上市对公司来说可能才是最好。”如此看来，规模与估值才是阳光海天未来所期盼的，而这一切都要建立在更为精细化的运营以及服务上。
链接：商业与停车未来
随着互联网蓬勃发展以及数字化转型持续深入，作为商业地产的重要配套部分，停车场已经不再是简单的物理空间，而是进化成一个数字化的场景，将时间、空间、周转率以用户的需求链接起来。
“阳光海天干了13年，专门做这一类资产的整合和研究，我们不仅仅是运营商，而是用大数据帮助业主作出最好的决策。”江沁园表示，阳光海天已经拥有很多大数据，也开始尝试让大数据变成指导资产管理的重要手段。
据他介绍，目前阳光海天已经研发出AIPP(All inOne Park-ing Platform)停车系统一体化解决方案，基于物联网和人工智能的基础上，将停车产业相关所有工作系统化、数据化、平台化和移动化。
“这是一个非常有意思的东西”，江沁园饶有趣味地表示，AIPP可以直接打通停车客户、楼上商户乃至商场业主之间的联系，形成一个生态闭环，实现客户导流以及商业赋能。
也就是说，这是一套以停车为流量入口、以会员体系为核心构建而成的闭环消费体系。在这个体系中，每一位车主的进出与支付，都是刚需的，也都会被纳入到大数据分析中，最后帮助商业地产延长客户逗留时间、提高会员渗透率、客单量。
当然，如何采集更多的数据，吸纳更多的会员，一直都是阳光海天的思考方向。据江沁园介绍，目前阳光海天主要聚焦于两类市场，一是商用市场，包括购物中心、综合体、写字楼等；二是是政府拥有的停车资源，比如医院、机场。
在这些高流量、商业类项目中，阳光海天一个车位每天的使用量一般能达到3辆车，高峰的时候达到9辆车。“也就是说一个车位上吸引了9个会员，这9个会员每天还是会变化的。”
逐步累积的大数据在实现客户导流以及商业赋能之外，也开始帮助阳光海天作出更为理性的商业决策。“如果停车价格从1块调到2块，会不会有大的客流损失？”江沁园表示，数据会做决定，数据也会说服业主执行决定。
通过数字化提升精细化运营，进而提升停车资产质量，这是阳光海天的的优势。因此从停车场租赁层面来看，一般的停车场租金占租金总收入3%，资产回报率为1%，不到2%；运营得好的停车场占总租金5%，做得最好的停车场占总租金10-15%。“比如阳光海天就能做到。”江沁园笑笑说。
